다주택자 양도소득세 2026, 지금 팔까 2027년까지 기다릴까?

2026년 다주택자 양도소득세에서 가장 중요한 변화는 5월 9일을 끝으로 중과 유예가 종료됐다는 점입니다. 현재는 일정 요건을 갖춘 조정대상지역 주택을 양도하면 2주택자는 기본세율에 20%포인트, 3주택 이상자는 30%포인트가 추가될 수 있습니다. 다만 정부가 발표한 2026년 세제개편안에는 2027년과 2028년 중과세율을 한시적으로 낮추는 내용이 포함돼 있어 매도를 고민하는 다주택자라면 시기를 함께 따져볼 필요가 있습니다.

 2026년 세제개편안과 다주택자 양도소득세 

재정경제부

2026년 다주택자 양도세, 5월 10일부터 달라졌습니다

2022년부터 이어졌던 다주택자 양도소득세 중과 유예는 2026년 5월 9일 종료됐습니다. 따라서 현재는 과거 유예기간과 동일하게 생각해서는 안 됩니다. 보유기간이 2년 이상인 주택이라도 조정대상지역에 있고 다주택자 중과 대상에 해당한다면 양도 시 기본세율에 추가세율이 붙을 수 있습니다.

현재 적용되는 중과세율은 다음과 같습니다.

구분2026년 현재 추가세율

조정대상지역 2주택자	기본세율 +20%p
조정대상지역 3주택 이상	기본세율 +30%p
일반지역 2년 이상 보유	원칙적으로 기본세율

여기서 중요한 부분이 있습니다. 집이 두 채라고 해서 모든 주택에 무조건 20%포인트가 추가되는 것은 아닙니다. 양도하는 주택이 조정대상지역에 있는지, 세법상 몇 채로 계산되는지, 중과 배제 대상 주택에 해당하는지를 따로 확인해야 합니다. 즉 다주택자 양도소득세는 단순히 등기부에 적힌 주택 개수만 가지고 계산할 수 없습니다.

반응형

2027년에는 양도세가 다시 낮아질 수 있습니다

2026년 세제개편안에서 다주택자가 가장 관심을 가질 만한 내용은 한시적인 중과 완화입니다. 
정부안대로 시행된다면 2027년에는 현재보다 추가세율이 크게 낮아집니다.

2026년과 2027년 비교

구분	2026년 현재	2027년 개편안
2주택	기본세율 +20%p	기본세율 +5%p
3주택 이상	기본세율 +30%p	기본세율 +10%p

차이가 상당합니다. 2028년에는 2주택자는 기본세율에 10%포인트, 3주택 이상은 15%포인트를 추가하는 방향입니다. 그리고 현재 개편안 기준으로 2029년 이후에는 다시 2주택자 20%포인트, 3주택 이상 30%포인트 수준으로 돌아갑니다.  즉 정부가 다주택자에게 일정 기간 주택을 정리할 수 있는 시간을 주겠다는 취지로 볼 수 있습니다. 

다만 반드시 기억해야 할 부분이 있습니다.  2027년과 2028년 세율은 현재 시행 중인 세율이 아니라 2026년 세제개편안에 포함된 내용입니다.  국회 심의 과정에서 세부 내용이나 시행 시기가 달라질 가능성이 있기 때문에 지금 집을 매도할 때는 현재 시행 중인 법을 기준으로 계산해야 합니다.

지금 팔까, 2027년까지 기다릴까?

세율표만 보면 답은 간단해 보입니다. 2027년까지 기다리는 것이 유리해 보입니다. 하지만 실제 부동산 매도는 그렇게 단순하지 않습니다. 

예를 들어 현재 15억원인 아파트를 가지고 있다고 해보겠습니다. 2027년 세율이 낮아져 양도세를 수천만원 절약할 수 있다고 하더라도 기다리는 동안 주택가격이 1억원 하락한다면 전체 결과는 달라집니다.  
반대로 주택가격이 상승한다면 기다리는 것이 유리할 수도 있습니다. 그래서 매도 시기는 양도세 하나만 가지고 결정해서는 안 됩니다.

다음 다섯 가지를 함께 계산해야 합니다.

1. 현재 매도할 경우 예상 양도소득세
2. 2027년 개편안이 시행될 경우 예상 양도소득세
3. 추가 보유기간 동안 발생하는 재산세와 종합부동산세
4. 대출이 있다면 이자비용
5. 해당 주택에서 발생하는 임대수익과 예상 가격변화

결국 비교해야 할 것은 세금이 아니라 세금을 낸 뒤 실제 손에 남는 돈입니다.

728x90

다주택자는 어떤 집부터 팔 것인지가 더 중요합니다

주택을 세 채 가지고 있다고 생각해보겠습니다. 
첫 번째 주택은 서울 핵심지역에 있고 양도차익이 10억원입니다.
두 번째는 수도권 외곽에 있으며 양도차익이 3억원입니다. 
세 번째는 지방주택으로 가격이 거의 오르지 않았습니다. 
이 세 채를 똑같은 방식으로 판단해서는 안 됩니다. 각 주택의 취득일과 취득가격, 현재 가격, 조정대상지역 여부, 양도차익이 모두 다르기 때문입니다. 

여기에 하나가 더 있습니다. 
매도 순서입니다. 한 채를 먼저 처분하면 다음 주택을 팔 때 세법상 주택 수가 달라질 수 있습니다.
그래서 다주택자는 단순히 “어느 집값이 가장 많이 올랐나”보다 “어떤 순서로 처분하면 전체 세후자산이 가장 많이 남는가”를 봐야 합니다.

매도 전 확인할 자료

각 주택별로 다음 내용을 정리해두면 판단이 훨씬 쉬워집니다.

• 취득일
• 취득가격
• 현재 예상 매도가격
• 취득세 및 중개수수료 등 필요경비
• 조정대상지역 여부
• 예상 양도차익
• 세법상 주택 수
• 중과 배제 대상 여부
• 보유세
• 대출잔액과 금리

이 자료를 한 장으로 정리하면 어떤 주택을 먼저 정리해야 할지 보이기 시작합니다.

장기보유했다고 무조건 세금이 적어지는 것은 아닙니다

다주택자들이 자주 하는 오해가 하나 있습니다. 
“10년 넘게 가지고 있었으니 장기보유 공제를 많이 받을 수 있겠죠?” 중과 대상 주택이라면 이야기가 달라질 수 있습니다.

다주택자의 조정대상지역 중과 대상 주택은 장기보유특별공제가 제한되기 때문에 오랫동안 보유했다는 이유만으로 세금이 크게 줄어든다고 생각해서는 안 됩니다. 특히 오래전에 구입해 양도차익이 큰 주택은 이 차이가 크게 나타날 수 있습니다. 그래서 다주택자의 양도세를 계산할 때는 세율보다 먼저 해당 주택이 중과 대상인지를 확인하는 것이 중요합니다.

2026년 5월 9일 전에 계약했다면 예외를 확인하세요

중과 유예는 2026년 5월 9일 종료됐지만 정부는 갑작스러운 제도 변경으로 기존 계약자가 불이익을 받지 않도록 일부 경과조치를 마련했습니다. 일정 요건을 충족해 5월 9일까지 계약을 체결한 거래라면 계약일부터 일정 기간 안에 양도를 완료하는 경우 기존 중과 유예를 적용받을 수 있습니다.

지역에 따라 적용되는 기간이 달라질 수 있고, 토지거래허가 대상 주택에는 별도의 규정도 있습니다. 따라서 2026년 초에 매매계약을 체결했는데 아직 잔금이나 등기가 끝나지 않은 경우라면 “5월 10일이 지났으니까 무조건 중과다” 라고 단정하지 않는 것이 좋습니다. 계약일과 지역, 토지거래허가 여부를 먼저 확인해야 합니다.

5060 다주택자는 세금보다 현금흐름을 함께 봐야 합니다

50대와 60대라면 부동산 매도 판단 기준이 젊을 때와 조금 달라질 필요가 있습니다. 
30대에는 집값 상승이 가장 중요할 수 있습니다. 하지만 은퇴가 가까워지면 매달 들어오는 돈도 중요해집니다.

예를 들어 시가 30억원의 부동산을 보유하고 있어도 월 임대수입이 크지 않고 대출이 많다면 실제 생활은 빠듯할 수 있습니다. 반대로 주택 한 채를 정리해 5억원의 현금을 만들면 예금, 채권, 배당자산, 연금 등으로 자산을 분산할 수 있습니다. 그래서 은퇴를 앞둔 다주택자라면 이런 질문을 해보시는 것이 좋습니다. 
“이 집이 앞으로 제 노후에 실제 얼마의 현금을 만들어줄까요?”
주택가격이 올랐다는 것과 노후생활이 안정적이라는 것은 다른 이야기입니다.

SMALL

다주택자 양도소득세 2026 FAQ

2026년에는 다주택자 양도세 중과가 다시 적용되나요?

네. 다주택자 양도소득세 중과 유예는 2026년 5월 9일 종료됐습니다. 현재는 조정대상지역의 중과 대상 주택을 양도할 경우 2주택자는 기본세율에 20%포인트, 3주택 이상자는 30%포인트가 추가되는 체계가 적용됩니다. 다만 중과 배제 주택이나 경과조치에 해당할 수 있으므로 실제 주택별 확인이 필요합니다.

2027년까지 기다리면 세금이 줄어드나요?

2026년 세제개편안대로 최종 시행된다면 2027년에는 추가세율이 낮아집니다. 2주택자는 기본세율에 5%포인트, 3주택 이상은 10%포인트를 추가하는 방향입니다. 다만 현재 확정되어 시행 중인 법이 아니라 세제개편안이므로 실제 매도 시점에는 최종 법률을 다시 확인해야 합니다. 또 세율이 낮아지더라도 주택가격 변동과 보유세, 대출이자 등을 포함하면 기다리는 것이 항상 유리한 것은 아닙니다.

집이 두 채면 무조건 양도세가 중과되나요?

그렇지 않습니다. 중과 여부를 판단할 때는 양도주택의 조정대상지역 여부와 세법상 주택 수, 취득 및 양도 시점, 중과 배제 대상 여부 등을 함께 봅니다. 상속주택이나 지방의 일정 주택, 등록임대주택 등은 개별 요건에 따라 판단이 달라질 수 있습니다. 따라서 주택 숫자만 가지고 세금을 계산하지 않는 것이 중요합니다.

결론

2026년 다주택자에게 가장 중요한 사실은 두 가지입니다. 
첫 번째는 5월 9일을 끝으로 중과 유예가 실제 종료됐다는 것입니다.
두 번째는 정부가 2027년과 2028년 한시적으로 중과세율을 낮추는 세제개편안을 발표했다는 것입니다.

하나는 현재 시행 중인 제도이고, 다른 하나는 앞으로 국회 심의를 거쳐야 할 개편안입니다. 이 둘을 구분하셔야 합니다. 
그래서 지금 당장 집을 팔아야 한다거나 무조건 2027년까지 기다려야 한다고 말하기는 어렵습니다. 오히려 지금 해야 할 일은 각 주택별 예상 양도세를 계산해보는 것입니다.

2026년에 팔았을 때 얼마가 남는지. 
2027년 개편안이 시행됐을 때 얼마가 남을지.
1년 동안 추가로 발생할 보유세와 대출이자는 얼마인지. 
그리고 그 기간 동안 주택가격이 어느 정도 변해야 기다리는 것이 유리한지까지 비교해야 합니다.

결국 중요한 것은 세금을 가장 적게 내는 시점을 찾는 것이 아닙니다. 내 자산에서 가장 많은 돈이 실제로 남는 시점을 찾는 것입니다.